上海3000多套10万+新房陷入“内卷”

地产深度报道

年底业绩冲刺季，内卷各大房企也在加紧推盘，上海拿出了手中压箱底的多套项目，为上海楼市添柴加火。房陷

11月13日，内卷上海网上房地产官网发布了本市近期将上市新建商品住宅项目一览表（2022年第七批次）（下称“第七批新房”），上海预告将于近期上市的多套57个新盘、16060套房源，房陷合计供应面积达190.6万平方米，内卷分布在浦东、上海徐汇、多套静安、房陷普陀、内卷虹口、上海杨浦、多套闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港14个区域。

纵观2022年七次供盘记录，第七批无疑是项目最多、房源数量最大的一次。据《国际金融报》记者统计，上海前六批次分别供应33盘、46盘、40盘、39盘、32盘、28盘，对应房源数11812套、13151套、12585套、12421套、9093套、10784套。

“这一供应量整体是符合市场平稳预期的。”上海中原地产首席分析师卢文曦在接受记者采访时表示，从时间节点来看，这应该是今年最后一批新房，考虑到第六批新房的供应量不大，更像短期过渡，故而第七批有所增量，同时年中积压的一些项目也会在年底集中放出。

他强调，可以看到第七批里10万+的产品供应量不小，说明市场是有一定承接力的，不少市中心购房者卖掉二手房后，或就在等年底这批改善项目入市。

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顶豪看这边

第七批新房中，有12个项目备案均价在10万元以上，合计房源数超3000套，其中不乏网红豪宅盘过会取证，相比于第六批、第五批、第四批各3个10万+的供盘数有显著放量。从区位来看，有4盘位于内环内、6盘位于内中环间、2盘位于中外环间。

取证均价最高的项目之一海泰北外滩位于虹口内环北外滩板块，其距离外滩源仅600米，附近有轨交10号线、12号线环绕，区位极佳，项目计划打造170米的浦西住宅第一高楼，为第七批重磅项目之一。此次海泰北外滩备案价14.5万元/平方米，远超周边11.8万元/平方米的二手房均价，供应内环少有的大户型348-619平方米的叠墅产品，共计108套，以单价计算总价范围约在5000万-9000万元间，主要面向少量顶豪购房群体。

静安内环南京西路板块的鸿印里取证均价也达14.2万元/平方米，其坐落于昌化路333弄，距离南京西路仅700米，是老静安为数不多的纯住宅用地，亦是市场关注许久的网红豪宅盘之一，此次推出82-226平方米的住宅，共333套。

相比而言，普陀内环武宁板块的招商苏河玺、杨浦内环周家嘴路板块的金隅外滩东岸价格则友好很多，取证单价分别为10.52万元/平方米、11.5万元/平方米，分别推出84-149平方米和99-146平方米产品，总价千万便可上车，以上4个内环项目认购入围比均为2.5。

内中环间，板块的浦开江南里取证单价与海泰北外滩相当，亦是14.5万元/平方米。其属于东郊别墅区范畴，紧邻东郊宾馆与汤臣高尔夫别墅，容积率仅0.7，为市场上稀缺的低密度产品，此次推出190-550平方米的联列中式别墅，共186套，入手门槛较高。

同类型产品，浦东金桥板块还推出了宝地·东郊四季，项目距离浦开江南里不足4千米，容积率仅0.67，本次供应139-208平方米的叠加、联列产品，共计232套，单价13.1万元/平方米。据悉，宝地·东郊四季为东方别墅二期项目，其一期于2002年建成，共146户，过往流入市场的二手房源较少，曾于2020年6月成交一套256.58平方米的4室2厅，总价2750万元，折算单价约10.7万元/平方米。

此外，杨浦外环内新江湾城板块的沁风雅苑本次也推出了311-478平方米叠加产品，共101套，取证单价12万元/平方米，甚至超过了部分内环、中环项目价格。

一般而言，这些颇受关注的高端豪宅放出一个便足以令市场沸腾，此番多盘齐出，给了豪宅客群更多选择的同时，或也会在一定程度上降低个盘的认购数及入围分数。

卢文曦对记者表示，此次上海披露第七批新房的时机也较为巧妙，近日《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》对市场信心的提振作用较为明显，消息面的利好也对此次放量有一定促进作用。

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普陀大内斗

新房市场放量，普陀更是一口气拿出5个中高端项目助力，合计房源数达1277套。

除了内环武宁板块的招商苏河玺外，还有曹杨板块的新俞里，真如板块的品尊国际公寓、天元府，光新板块的大华峯荟，4者均位于中环线内，认购入围比均为2。

从取证单价来看，唯一一个内环项目招商苏河玺仅10.52万元/平方米，甚至不敌曹杨板块的新俞里及真如板块的品尊国际公寓，二者均价分别为10.78万元/平方米、10.98万元/平方米。

新俞里交通优势加持不少，周边四轨环绕，步行至11号线枫桥路、14号线中宁路均不足500米，距离3号线、4号线的曹杨路站约1千米，此次推出120-242平方米的住宅，共240套；品尊国际公寓为三期加推，其紧邻7号线岚皋路站，目前二手房平台上有3套房源挂牌，单价从10.3万-12.3万元不等，与本次新房10.98万元的单价相比存在部分倒挂。

其余两个普陀项目均为二期加推产品，但过往战绩分化较大。

其中大华峯荟取证均价10.4万元/平方米，推出70-106平方米的高层住宅，共计303套。今年9月其一期项目入市结果并不理想，均价13.2万元/平方米的叠加产品共56套，最终认购数仅12组，认购率21%，目前网签率刚超3成。此番普陀多个改善项目入市，大华峯荟能否在高层项目上实现逆袭还未可知。

天元府的过往成绩要好上不少。该项目是2021年首轮集中供地时京东、卓越联合体以99.1亿元底价摘下的大型综合体，彼时拿地楼面价约3万元/平方米，房地联动价9.6万元/平方米。今年9月其一期推出了372套房源，受限价影响热度较高，且一度传出售楼处有筛选客户的情况，最终认购589组，认购率158%，未触发积分制，目前网签率98%。二期单价与一期相同，为9.6万元/平方米，此次推出104-203平方米的高层，共200套。

此番普陀上千套改善房源放出，在更加考验楼盘产品力的同时，也有望掀起一波普陀专场抢购潮。

记者关注到，第七批新房中市场熟悉的红盘不少，如上海星河湾、颛桥·紫薇花园、虹桥公馆3期、蟠龙府、金地·虹桥峯汇、森兰壹公馆、阳明花园等；密集“赶场”加推的项目亦不少，如第六批中还在认购期的建发华发古美华庭、刚刚结束认购的静安天悦、9月开盘的浦发虹湾、9月开盘的复地·星愉湾、7月开盘的中建·玖里书香等。

此外，成为了第七批新房中的供应大户，年底推盘力度较大。

经记者不完全统计，本次其推出了招商苏河玺、象屿招商·公园1872、璀璨湖畔、象屿招商蟠龙府一期/二期、招商虹桥璀璨时代、虹桥公馆共7个项目，其中多盘为联合开发。另据克而瑞上海数据，今年前10月，招商蛇口以239.2亿元的权益销售额位列上海房企第3位，与排名第一的仁恒置地相差23.24亿元、排名第二的融创中国相差约6亿元。

记者  左宇

(责任编辑：娱乐)