万科的企稳回升通道在哪？

发布时间：2025-07-09 12:35:00 来源：暗室不欺网 作者：热点

来源：北京商报

3月31日上午，科稳万科召开2021年度线上业绩推介会，企道除了诚恳表达歉意，升通万科董事会主席郁亮也向投资者表达了万科实现企稳回升的科稳决心和底气。“我知道今天大家来参加我们业绩发布会，企道不是升通来听我道歉的，而是科稳关切万科能不能从今年开始实现止跌企稳回升，我们到底有没有这种底气，企道有没有这种信心。升通”郁亮在业绩会现场，科稳从政策层面、企道市场层面以及企业层面，升通公开表述了万科企稳回升的科稳外部基础和内部基础。

两个基础

“万科今年的企道工作任务有八个字‘止跌企稳，稳中提升’，升通这里有两个稳字，因为稳是我们止跌成功的标志，稳也是我们回升的基础，我们有信心完成止跌企稳，稳中提升的工作任务。”郁亮称。

企稳回升涉及内外部基础。第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。最近中央再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针，各地各部门在陆续推出各种各样的稳定市场的政策。对于政策，万科抱有充分的信心，行业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。这是万科“止跌企稳、稳中提升”的政策基础。

第二个基础是行业基础，房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场，常做常有、常做常新。行业常做常有，是说不动产生意是一门古老的生意，只要有城市，建筑还在，围绕不动产的需求就会存在，房地产行业就会存在。尽管总人口即将面临拐点，尽管城市化率已经在趋缓，但是因为我们国家有庞大的人口基数，未来这个行业仍然是最大的单一产品市场，它的量级肯定会超过10万亿级。

“房地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。”郁亮直言。

“房地产行业常做常新是指伴随城市的发展，老百姓工作生活需求的不断多样化，围绕不动产的相关需求创新也会越来越多。”郁亮指出，我们可以从美国、日本这些发达国家所走过来的路来看，随着不动产增量机会的变少，围绕存量不动产的机会越来越多，比如以REITs总市值为例，在过去二三十年里面，美国和日本REITs市值的年复合增长率都在20%左右。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，也形成了这方面相关的能力，这是万科“止跌企稳、稳中提升”的行业基础。

经营服务业务“长大成人”

政策基础和行业基础外，万科“止跌企稳、稳中提升”最重要的还是内部基础，稳定地产主业，“押宝”经营服务类业务。

“时间再放长一些，经营服务类业务收入贡献也不会小。”此次业绩会上，郁亮用了大的篇幅来阐述经营服务类业务的价值。郁亮称，目前住宅开发业务趋缓，因为已经到了天花板，而经营服务类业务具有较好的前景，因为发展空间很大，每一个都能孵化出很大的业务。开发业务和经营服务类业务发展空间不一样，当前外部环境下，市场对于空间大的业务会更加看好。而两者增长方式也不一样，开发业务需要每年清零，而经营业务是滚雪球式发展。抗风险能力方面，二者也不是一个量级。

就在30日，万物云空间科技服务股份有限公司的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》有了最新进展，目前进度为“受理通知”阶段。

“孩子长大成人了，父母就应该鼓励孩子分家独立，未来希望公司每个业务都能成为有出息的儿子，能不能独立上市是判断成功的标志之一。”郁亮坦言，之前探索这些业务的学费已经交完了，未来这些业务会迎来一个发展的春天。

地产分析师严跃进表示，房地产行业的规模已基本稳定，当下房企探索的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企的分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。

经过八年的探索和布局，万科非开发业务迎来高速发展阶段。万科旗下万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%；万科旗下冷链仓储，近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%。

集团高管全部下沉前线

能够打动市场的绝不是一句口号而已，而是口号背后的实际行动。

郁亮补充道，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，去年万科已经取消了集团合伙人的层级，也就是通常意义上的集团高管，每个人都要下沉前线去干活，祝九胜总裁现在兼任长租公寓事业的第一负责人，他不仅要对整个集团经营任务负责，也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。郁亮自己也兼任集团首席客户官，经常与各单位首席客户官一起研究和解决从客户端所发现的问题。

为提振市场信心，万科随年报一起抛出大额回购方案。计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股。据此测算，万科计划回购股份数约1.09亿股至1.37亿股。

与此同时，万科也加大了今年的分红力度。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

50%的分红比例会持续下去吗？万科董秘朱旭回应称，今年董事会把分红比例特别提高到了50%，之前一直是35%，主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%，为了能够使股东的分红比例下降得到缓解。“未来公司会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间。”

北京商报记者 王寅浩

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