“利润王”中海逆周期秘笈：与时间为友，坚守长期主义

发布时间：2025-07-05 21:05:23 来源：暗室不欺网 作者：百科

炒股就看，利润王权威，中海专业，逆周及时，期秘期主全面，笈时间助您挖掘潜力主题机会！友坚义

来源：中国房地产报 

“时间是守长优秀企业的朋友， 却是利润王平庸企业的敌人。”这句话出现在中国海外发展（00688.HK，中海以下简称“中海”）去年财报中。逆周

自1992年在香港成功上市至今，期秘期主中海已经进入资本运营30年。笈时间在此时机，友坚义中海主席兼执行董事颜建国援引巴菲特的守长投资名言，表达中海始终坚持做地产行业的利润王“长期主义者”。

近年来，在行业整体下行背景下，中海依然低调务实、稳健经营，能够在充满变数的情况下守住财务底线。2021年中海实现营业收入2422.4亿元，同比上升30.4%。在利润指标上，实现经营溢利603.1亿元，毛利率23.5%，净利润率16.6%。“三道红线”中，剔除预收账款后的资产负债率为53.59%，净负债率31.07%，现金短债比2.41倍，皆为绿档。

稳健的发展步调和优异的财务表现，让中海在“交付时代”更具底气。当前行业进入深度调整期，保竣工、保交付成为许多房企保证企业生命线。而反观中海，无论是在融资成本、到期债务、现金及等价物，还是在土地储备质量、项目交付，皆处于行业领先地位。因而，中海获评为首批稳交付房企白名单的八家房企之一。

对中海而言，交付只是“保下限”里的最低要求，多次穿越行业周期的中海，要打造专业壁垒，在“争上限”方面更具优势。

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逆周期而上，

审慎稳健又不失血性

7月以来，多地频发的“停贷”事件受到了多方关注，而停贷的关键在于“保交付”。房企作为保交付的第一主体，负有不可推卸的责任。正因如此，去年以来，“保交付”成为房企经营重点。

一组来自研究机构数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%，这些交付压力都移到了2022年。

在此次涉及业主停贷项目的开发商中，恒大、、融创、奥园、佳兆业等开发商均在不同场合提出，“保交付、保生产”是今年最重要的工作任务。为了保证交付，上述房企分别做出一定努力和行动，不过整个行业面临的交付压力依然存在。

除交付问题外，据中国指数研究院数据统计，今年7月份和8月份，房企到期债务规模均超过千亿元，偿债压力大。两种压力都指向了房企的资金缺口。

在业内人士看来，保交付的根节在于房企的资金问题，因而稳健审慎的运作模式和财务策略至关重要。中海负债率等相关指标远低于三条红线控制标准，负债水平保持行业最低区间。

截至2021年末，资产负债率 58.9%，净借贷比率为 32.3%；持有现金人民币 1309.6 亿元；年内，加权平均融资成本为 3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。三大国际机构给予中海行业领先的信用评级，惠誉 A-、穆迪 Baa1、标普BBB+，为中国房地产行业中唯一获得A评级的企业。

颜建国也表达他对国内房地产行业未来的预判，房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改房地产行业市场本质。尽管国内房地产行业正在洗牌出清，但颜建国信心十足承诺，“不论在什么政策环境当中，都会力求做到最好，稳中有进、行稳致远，以不变的初心给予股东最好的回报。”

事实上，中海在战略上一直是比较清晰的，从城市布局来看，市场下行期一二线城市具有更强的防守性，而在市场上行时，一二线城市反弹和向上的动力也更为充足。因而综合来看，除准入门槛高之外，一二线城市投资的安全性是更强的。

从中海进入房地产市场开始，就率先实现了一线城市的布局，随后逐渐扩展到二线城市，“主流城市、主流地段、主流产品”为中海的主要投资策略。截至2021年12月31日，中海（不含中海宏洋）在主要一二线城市和少数三四线城市的总土地储备面积达5100万平方米。一二线城市具有韧性的房地产市场保证了中海稳定增长的销售业绩和回款，使得中海在投资方面也具有一定的稳定性和连贯性。

在土地投资策略上，中海也表现出精准预判和理性投资节奏。从去年北京摘地情况来看，首批集中供地30宗地块引来50家房企和200多个主体参与竞争。在激烈市场竞争中，北京中海坚守投资刻度，并未摘地。第二轮集中供地，其他房企要么因为受行业环境影响放缓拿地，要么在首轮集中供地中资金消耗较多，后期乏力。而中海既保留着充足的资金，又受行业调整影响较小，因此在其他房企拿地热情下降时入场拿地，不仅竞争压力较小，获取地块多，且成交溢价率也低于首轮集中供地。

中海的理性和冷静换来了从容与安全，此后4轮集中拍地，北京中海皆有斩获，且拿地价格较为理想，利润空间可保品质投入，反而扩大了领先优势。

“我们经历过1997的亚洲金融风暴的洗礼，深刻理解敬畏市场的极端重要性。”颜建国表示，过去一段时间，中海因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。而如今潮水退去，中海成为不确定市场中确定的力量，是表现最稳健的企业之一。

穿越多次行业周期后，中海在大环境充满变数情况下守住财务底线，并在收并购市场收获颇丰。颜建国表示，中海将继续坚持现金流为王，加快周转，抓住危机中的机遇，提升市场份额，保持行业领先地位。

“稳如磐石”，中海用四个字自我总结2021年度表现。这自信背后源于做难而正确的事，稳健不失发展血性。

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隐形“航母”加持

万亿房企赋能城市复兴

亮眼成绩的取得，离不开中海精深的战略布局和高效的资金营运能力，亦与背后超级“航母”的支持不无关系。作为中国最大的建筑房地产综合企业和中国最大国际承包商，中海母公司集团有限公司（以下简称“中国建筑”）历经40年行业积淀，已成为全球规模最大的投资建设集团。

2022年《财富》中国/世界500强排行榜，考量了全球范围内最大的中国上市企业在过去一年的业绩和成就。500家上榜的中国上市公司总营业收入达到62万亿元，和2021年上榜公司相比，增长约17.4%。中国建筑位列世界500强第9名，连续10年位列国内500强第3名，仅次于中石化和中石油。

作为全球最大的投资建设集团，中国建筑在ENR“全球承包商250强”位列首位，连续7年保持全球建筑行业最高信用评级，国务院国资委年度经营业绩考核中，16次获A评级。

中国建筑旗下拥有中海和中建两大房地产品牌，其中，中建是中国建筑各局院地产业务所使用的品牌。中国建筑旗下有8个基建工程局和7个设计研究院，8个基建局各自都有相应地产业务，就连设计研究院也有地产业务。而在这些地产平台中，规模最大的依然是中海。

上市30年来，中海市值增长近60倍，每股盈利年复合增长12%。作为业内少有的几家历经几轮房地产行业周期淬炼的全国性房企，中海较强的土地成本、建筑成本和期间费用控制能力，保证了公司盈利能力始终优于同业。即使在金融危机时期，公司的盈利能力仍然维持在较高的水平之上，显示了较强的抗风险能力。

在硬核实力加持下，中海依托丰富的资源配置能力，积极参与中国城市发展与运营，主动融入国家发展大局。2017年，中海牵头投资建设并负责运营“雄安第一标”——雄安市民服务中心项目，参与“千年大计”雄安新区建设。

作为雄安新区建设的指挥和管理中心，雄安市民服务中心是未来城市的样板示范区，自2018年5月投入运营以来，成功接待多位党和国家领导人，20多个省市4万多人次到访。

作为发轫于香港的品牌房企，30年时间积淀下，香港约15%的公屋，约25%的医院，约70%的淡水输水管线，澳门约25%的公屋都是由中海承建，每15个香港人/每8个澳门人中，就有1人住在中海兴建的楼宇内。

今年6月以来，中海参与建设的多个香港重大工程相继落地交付。为支援香港抗疫工作，中央决定兴建援港社区隔离治疗设施。为此颜建国特地从内地回到香港，担任中央援港抗疫项目建设总指挥。在香港、内地“上线作战”模式下，仅仅4个月，中海全力交付中央援港8处社区隔离治疗设施。

7月2日，北京故宫博物院在内地以外的首个合作项目——香港故宫文化博物馆正式向公众开放，这是由中海实施建设的又一重大工程。在建设实施中，项目共采取了17项科技应用技术，包括VR安全体验、AI镜头识别火情、3D打印机及AR增强现实、MR混合现实技术等。施工现场，高峰时单日施工人员达1400人，累计施工人次超过70万。

这些安民之本、强国之基的重大工程，是中海行业积淀与综合实力的证明，更是中国参与经济全球化竞争的国力展示。40余年来，中海见证了香港、北京、上海等城市的发展，其发展历程与城市的文化底蕴在文化的推进中呈现出永不褪色的生命。而至未来，这艘庞大航母将从改革开放大时代的恢宏里再闯一片新天地。

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