“国家队”驰援，房企开始走出寒冬？

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来源：野马财经 

AMC驰援，国家队房企等来“白衣骑士”。驰援

上世纪90年代末，房企银行系统面临了严峻的开始坏账，有国有商业银行的走出不良贷款率，甚至达到40%。寒冬值此危机时刻，国家队国务院相继批准成立了信达、驰援华融、房企东方、长城四家全国性AMC（资产管理公司），承接下中国、、和共计约1.4万亿元坏账。在“四大行”化解风险，成功转型的过程中，发挥了不可替代的作用。

20多年后，历史再次到了一个十字路口。过去相当长一段时间内，充当经济增长最重要引擎之一的房地产行业，爆发了严重的危机，大量房企陷入流动性困局，债务面临逾期，项目面临停摆，行业寒冬来临。AMC再次挺身而出，充当起了“白衣骑士”。

5月8日，百强房企中的一员——（000961.SZ）发布公告，控股股东中南控股，与中国华融资产管理有限公司江苏省分公司（下称华融资产）、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司，共同签署了支持中南建设转型发展战略合作协议。这一支持项目的力度上限是，总规模50亿元。

中南建设不是第一家被“国家队”驰援的房企，也不会是最后一家。

AMC驰援

房企获得“关键弹药”

4月25日晚间，中南建设刚刚发布了2021年年报。在整个行业下行，叠加疫情影响下，中南建设也没能继续保持过往的优异成绩，交出了公司成立34年以来首份亏损的“答卷”——归母净利润亏损33.8亿元（营收792.1亿元，同比增长0.8%）。

中南建设董事兼总经理陈昱含深刻反思，“利润和现金流管理亟待加强，审慎经营任重道远”。并对2022年的发展做出规划，首要工作是稳定融资，首要任务是稳定生产，“通过融资和经营性现金流止血，确保稳定核心业务生产所需弹药。”

一切有条不紊地推进。距离首份亏损年报发布还不到半个月，中南建设即宣布，控股股东中南控股与华融资产等签署支持中南建设转型发展战略合作协议。

公告显示，华融资产拟与南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18：1：1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。

该支持项目也可引入其他投资机构。其中，华融资产作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作。

在房地产行业的寒冬里，这一场战略合作，对于中南建设来说，将为公司的转型发展提供充足的弹药，让公司尽快步入健康发展的良性循环；对于正在调整中的行业来说，也具备了典型的示范意义。

事实上，AMC跑步进场纾困房企，已经早有预兆。今年初，金融监管部门曾召集几家全国性AMC开会，研究参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。紧接着，中国东方资产、资产各自发行百亿元规模金融债券，募集资金用于房地产企业优质项目的风险化解及处置。

上月末，又有媒体报道称，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构（“四大AMC”加上2020年末新开业的银河资产）召开了专题会议，就纾困房企进行商讨。

从实践上来讲，AMC纾困房企的开端，还要更早。早期出险的和泰禾，AMC都曾成为其债务重组之路上的关键力量。今年4月初，佳兆业已经与、长城资产达成战略合作，率先走出“央企+AMC+出险企业”模式，经营基本面持续企稳。

中南建设虽然近日才公布这场50亿元规模的战略合作，但据媒体报道，中南建设在5月9日与投资机构的交流会议记录显示，和华融的合作其实从去年年底已经开始，“资产管理公司是个新的方向，思路是提供流动性的支持，更大范围考虑如何实现行业的良性发展。”

“部分房企之所以出现当前的流动性困局，主要是受到市场行情下行的影响，企业本身仍然拥有不少优质项目。”有行业分析人士指出，在这样的情况下，AMC的进场，提供转型调整的“关键弹药”，将能够帮助房企让存量的优质项目再度走上正轨，从而令后者重回良性循环的发展轨道。

穿越寒冬，自助者天助之

“目前，大部分出险房企都没有进入破产清算阶段，都只是让资产管理公司提供技术支持和资源匹配，还是由房企自身在主导。” IPG中国首席经济学家柏文喜指出，“如果进入资产管理公司主导阶段，这些企业就是进入破产清算程序了，也就是料理后事而非拯救了。”

AMC参与房企纾困，使得房企化解债务压力多了一条出路。不过，在分析人士看来，AMC自身的业务具备特殊性，在参与房企纾困的过程中，起到的更多是“融资中介”的功能。要想从根本上化解流动性风险，房企仍然需要从自身出发，采取积极主动的努力。

“出来混，都是要还的。”上个月2021年年报发布后，陈昱含指出，过去几年，由于缺乏审慎的经营导向，直到今天还在为过去几年的失误而买单，教训是十分惨痛的。

对于这份“教训”，中南建设选择了正面面对。陈昱含提出包括稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶在内的“五大举措”，并相信，“伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上，短债偿付安全能够保障”。

这份底气，首先来自于中南建设不依赖有息负债的发展模式，公司2021年经营性现金流入仍达到1446.7亿元，同比增长12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6倍。

其次，底气也来自于管理层坦诚的反思、快速的行动。除了引入AMC战略合作之外，截至当前，中南建设已经将地产业务区域由2021年初的19个压降到8个，一季度复工率达到83%；将建筑业务区域由2021年初的15个压降到8个，一季度复工率达到54%。另外，2022年，公司管费预算同比降幅达47%。

中南集团总部大楼

“沉睡”的资产或将被盘活，在4月末以来呼声逐渐高涨。不过，也有报道援引AMC人士说法称，出险房企与AMC的合作，奉行的是 “一企一议”原则，房企需要有能够作为抵押的优质资产，才能获得AMC的流动性资金注入。毕竟，AMC也要考虑到项目的安全性和回报率。

或许正是基于这样的原因，目前AMC与房企的合作，多以头部房企为主。4月末，央行召开的会议上，首批名单中的12家房企，都曾有“千亿房企”的名号，旗下尚有优质资产，比如佳兆业在粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源。

“想要解决流动性问题，还是要靠房企自身的努力。”行业人士分析指出，地方政府和AMC的介入，主要是从政策层面进行完善，将市场的预期稳住，以待市场回升。在此基础上，企业要加强自身的“造血”能力，这才是关键。

2022年开年以来，虽然疫情反复，行业整体仍在低谷，但不少房企复工、促销的消息也在陆续传出，自救的动作一刻不停。此时，AMC跑步进场，对于房企来说，走出寒冬的脚步也势必将大大加快。

(责任编辑：综合)