京二手房成交量价趋稳，自住需求成绝对主力

2017年3月17日，京手交量价趋绝对北京“史上最严”的房成限购限贷政策“3·17新政”出炉，加上此后连续补充出台的稳自多项政策，北京楼市尤其是住需主力二手房市场快速降温，随后逐步回归平稳。求成

如今，京手交量价趋绝对“3·17新政”已出台五周年，房成从近年北京二手房价格走势来看，稳自2017、住需主力2018、求成2019年这三年呈逐步下滑态势；不过，京手交量价趋绝对自2020年以来，房成价格趋稳态势日益凸显。稳自

对北京楼市影响深远的住需主力“3·17新政”，核心内容是求成“认房又认贷”、提升房贷首付比例。业内人士指出，这一政策对价格虚高现象的管控作用不容小觑，而且对于价格长期稳定且健康的走势也起到一定的稳固作用，预计后续合理的住房需求将有序释放，北京楼市整体呈现平稳发展的走势。

在2017年出台的“3·17新政”，被称为北京“史上最严”的限购限贷政策。新京报资料图片

故事：

新政出台后，购房者放弃“高杠杆”投资计划

“在2017年北京‘3·17新政’出台前，我考虑将名下这套房子卖出，然后拿出其中的300多万作为首付，置换一套1000万的房子，手头再留个近200万，足够还几年的银行贷款。当时新政一出来，我只能放弃这一念头。”李燕（化名）如是说。

2014年底，李燕在家人支持下，在北京大兴旧宫购置了一套二手房，90平方米总价220万元左右。两年后，在2016年北京楼市“高点”时，这套房市场价格升至近600万元。眼看着房价一路高涨，李燕萌发了卖房置换的打算，“我当时纯粹是投资心理，考虑将房子慢慢换至市中心，面积大小倒不在意。”

北京“3·17新政”出台前，李燕已准备将上次购房时申请的公积金贷款全部还清，因为按照原来的政策，在名下房子出售、贷款也还清的情况下，再购房时可以认定为“首套房”。与此同时，她也看中了西南二环附近一新房项目，100多平方米总价1100万元，按原来首套房35%的标准，首付400万元，手上预留100万元，用于每月还房贷，基本符合她之前的预算。

彼时，李燕计划，一年半后新房房产证就能下来，她就可以再将这套住宅往外出售，“这个新房项目地段摆在那儿，我当时预计其开盘后的上涨幅度肯定比原先的房子要大。”

然而，李燕未等到该项目开盘的消息，等来的却是“3·17新政”。北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政，从2017年3月18日开始执行，居民家庭名下在北京市已拥有一套住房，以及在北京市无住房但有房贷记录的，再购买住房时均被认定为“二套房”，首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年。这意味着，李燕即使将公积金贷款还清也属于“二套房”，首付比例从预期的35%提高到至少60%。

“新政作用立马显现，把我当时的投资行为挡在外头了。”李燕表示，新政出台后，她完全打消了换房的念头，“500万的房子出售，拿出300万去买房，也只能置换到500万左右的房子，跟之前所住的房子没太大区别，而如果将500万全部用于换房，则还贷压力太大，所以只能‘按兵不动’了。”

李燕告诉新京报记者，时至今日，她所居住的住宅已降至400多万元，早已放弃了投资的想法，更多是改善置业需求，毕竟目前所住的房子房龄已有18年。她更倾向于在丰台区找一个物业服务完善的小区，置换一套设计理念更新的二手房。而在银行贷款方面，她想要量力而行，不敢加太高的“杠杆”。

影响：

楼市降温后回归平稳，购房行为趋向谨慎理性

2017年3月17日，北京出台被称为“史上最严”的限购政策，不但“认房又认贷”，还提高了二套房贷最低首付比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并将原来最高可达30年的贷款期限降至25年，“这一政策对投资投机购房行为起到了一定的限制作用，引导市场逐渐进入以刚需和改善为主导的状态，促进市场平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪如是说。

从成交量来看，新政出台后的5年内，北京二手房市场快速降温后逐步回归平稳。具体来看，新政甫一出台，短期内成交量快速回落，根据北京二手房网签数据显示，2017年二手房成交量高位回落近五成；而在2018-2021年期间，除了2019年有所下降外均同比增长，年均增速在15%左右。

价格方面，政策对价格虚高现象的管控作用不容小觑，而且对于价格长期稳定且健康的走势也起到一定的稳固作用。据诸葛找房数据研究中心统计显示，在政策出台的一段时间内，起到了令价格明显回落的效果，2017、2018、2019年这三年的二手房价格梯度呈现逐步下滑态势。不过，自2020年以来，北京二手房价格在5.7万元/平方米的档位震荡，趋稳态势日益凸显。

另据贝壳研究院数据，近年北京二手房价格指数保持平稳，整体来看，2018-2021年年均同比涨幅在2%左右，与2015-2016年的量价大幅波动相比，市场表现更理性平稳。除此之外，市场预期也表现出相同的特征，2017年“3·17新政”前，北京二手房景气指数高达70，新政后市场预期快速回落，2018年以后，整体保持在20-30的平稳区间；预计后期北京楼市合理的住房需求将有序释放，整体楼市呈现平稳发展的走势。

整体挂牌价格变化方面，58安居客房产研究院分院院长张波分析称，“3·17新政”出台后，整体挂牌价格经历了较明显的下挫过程，这其中跟购房者及市场的心态有很大关联，随后由于市场逐步稳定，从2017年下半年一直到现在，整体挂牌价格都比较平稳，仅在2020年出现小幅波动。

“整体来看，政策对楼市的影响是不容忽视且十分必要的，当楼市出现过热或偏离正轨时，调控将发挥纠偏引导作用。”关荣雪分析称， “3·17新政”对于购房者和业主等的心态变化也有一定的影响，市场逐步进入买方主导的状态，业主频繁上调价格的现象逐渐消退，价格逐步趋于理性，购房者的购买行为也多持谨慎理性态度，交易周期被进一步拉长，也在一定程度上凸显“趋稳”的特征。

“3·17新政”出台后的5年内，北京二手房市场快速降温后逐步回归平稳。新京报记者 陈哲婉 摄

趋势：

供给格局生变，预计房价大涨现象将不会重现

合硕机构首席分析师郭毅分析指出，“‘3·17新政’产生的影响较大，5年前，整体市场供应结构已偏向高端化，部分刚需和刚改家庭很难在新房市场上寻找到合适的房源，也带动房价的上涨预期，令一部分投资需求出现抬升的局面。而‘3·17新政’出台后的这5年，一方面，供给端加大中低价位商品住房的供应，形成了住宅供应的多梯度的供给格局，也通过产品多元化满足不同购房家庭的置业需要；另一方面，通过提高首付比例，抑制绝大多数的投资和投机需求，从而使当前北京住宅市场，保持在一个相对纯粹和稳定的自住需求的状态。”

不过，郭毅同时指出，这一楼市新政出台后，特别是二套房首付最高八成叠加“认房又认贷”的政策，也影响了一部分改善家庭的置换需求。

郭毅表示，时至今日，北京新房市场总体还是以改善型产品占据供应主力，套均总价相对较高，因此，北京二手房市场仍将担当成交主力，即在整体市场中，二手房占据75%-80%的比重，这一趋势还将持续深化。除此之外，二手房市场的产品也将更加复杂和多元，能够兼顾刚需和改善型家庭不同梯度、不同品质及不同配套要求的居住需要。整体而言，目前北京二手房市场达到了之前调控的初衷。

在此背景下，展望接下来北京二手房表现，张波分析，北京房价在政策出台后，保持了一个相对的稳定。从近期来看，房价上升压力依然存在，但基本可以排除大涨的可能性，或将呈现微幅上扬的态势。而成交量方面，预计可能会有所提升。

在关荣雪看来，凭借北京较优的基础面，人口流入量逐渐增多，楼市韧性较强，加之今年房贷利率方面略有放松，市场将会持续维持稳定状态。与此同时，楼市调控将会因城施策，国家和地方也纷纷定调要满足合理住房需求，加大住房供应，将令刚需及改善需求进一步释放，因此，预计价格大涨现象将不会重现，北京二手房市场的发展也将进入健康、良性的发展状态。

新京报记者 张晓兰

(责任编辑：综合)